JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

Bezdôvodné obohatenie sa obce.

Otázka
Som vlastníčkou bytu, ktorý som odkúpila od mestskej časti. Riadne a včas som zaplatila dohodnutú kúpnu cenu, na ktorú bola poskytnutá zrážka 30% a zľava 50%. Na zľavu bolo zriadené záložné právo v katastri. Byt som chcela predať. Na miestnom úrade mi povedali, že pred predajom musím vrátiť poskytnutú zrážku a zľavu, aby sa mohlo vymazať záložné právo a dali mi tlačivá. Tlačivá som vyplnila, peniaze zaplatila. Predaj bytu sa ale nerealizoval. Mám právo na vrátenie zaplatenej zrážky a zľavy?

Odpoveď
Podľa ustanovenia § 18 odst.4 zákona č. 182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov /ďalej len ZVB/, ak sa prevádza byt z vlastníctva obce do vlastníctva nájomcu, vlastník domu pri uzatváraní zmluvy o prevode vlastníctva bytu, je povinný poskytnúť nadobúdateľovi zrážku z ceny vo výške 30%. Podľa ustanovenia § 9 odst.3 písm.b Všeobecne záväzného nariadenia hlavného mesta SR Bratislavy /VZN/ č.6/95 v znení VZN č. 10/96, 9/97, 3/00 a 10/00, sa poskytne nadobúdateľovi bytu postaveného pred 1.8.1993 žľava 50% z ceny bytu, ak nadobúdateľ uhradí do 15 dní odo dňa podpisu zmluvy o prevode vlastníctva bytu 50% z určenej ceny bytu. Podľa ustanovenia § 17 odst.1 ZVB sa cena bytu dojednáva dohodou predávajúceho a kupujúceho. Ak teda nadobúdateľ bytu uhradí obci do 15 dní od podpisu zmluvy 50% ceny bytu, je odo dňa zaplatenia cenou dohodnutou v zmysle § 17 odst.1 ZVB a tiež ustanovenia § 588 Občianského zákonníka cena, vypočítaná zákonným spôsobom, z ktorej je odpočítaná uvedená zrážka a zľava. Dohodnutá cena je platná a možno ju meniť len dohodou zmluvných strán.Podľa ustanovenia § 18b odst.5 ZVB, kupujúci je povinný uhradiť nesplatenú časť ceny bytu /zrážku aj zľavu/, ak prevedie vlastníctvo bytu na inú osobu než manžela, deti, vnukov alebo rodičov do 10 rokov od uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Je to zákonná povinnosť, ktorá je zväčša aj povinnosťou, vyplývajúcou zo zmlúv o prevodoch vlastníctva, uzatváraných obcou. Ustanovenie § 14 VZN č.6/95 v znení zmien, ukladá pohľadávky z neuhradenej časti ceny bytu, zabezpečiť záložným právom. Záložné právo bolo aj v konkrétnom prípade v zmluve dohodnuté. Som však toho názoru, ža cit.VZN malo byť presnejšie formulované v tom zmysle, že ide o budúce pohľadávky a nie o existujúce. Ak totiž vlastník bytu záväzok neporuší a byt neprevedie, pohľadávka na vrátenie nesplatenej časti ceny bytu vôbec nevznikne. Niektoré obce majú takú prax / k tomu sú už pripravené aj tlačivá/, že za účelom výmazu zápisu záložného práva v katastri nehnuteľností, požadujú od nadobúdateľa bytu, aby požiadal o: " zrušenie záložného práva z katastra nehnuteľností" a uhradil poskytnutú zrážku a zľavu z ceny bytu. Tieto obce úhradu požadujú aj napriek tomu, že nadobúdateľ ešte neporušil svoj záväzok zo zmluvy /nepreviedol vlastníctvo bytu/ a nevznikla z tohto titulu obci ešte pohľadávka. Ak nadobúdateľ bytu napriek tomu uhradí nesplatenú časť ceny bytu a nebola uzavretá dohoda o zmene ceny bytu, plní nadobúdateľ bez právneho dôvodu. Podľa ustanovenia § 451 odst.2 OZ, majetkový prospech, získaný plnením bez právneho dôvodu, je bezdôvodným obohatením. Podľa odstavca 1 uvedeného ustanovenia, osoba, ktorá sa bezdôvodne obohatila, musí toto obohatenie vydať. Možno preto žiadať o vrátenie uhradených peňazí. Na uvedenom právnom stave nič nemení skutočnosť, že nadobúdateľ obecného bytu požiadal o zrušenie záložného práva. Na zabezpečenie budúcich pohľadávok podľa § 18b odst.5 ZVB zákon záložné právo nezriaďuje. Ak toto právo vzniklo na základe zmluvy, môžu sa jej účastníci dohodnúť, že budúca pohľadávka nebude zabezpečená. Existencia, či neexistencia záložného práva, nemá však relevanciu vo vzťahu ku skutočnosti, že pohľadávka na úhradu nesplatenej ceny bytu nevznikla a nevznikol ani dôvod na jej úhradu. Požiadavka obce, podľa ktorej sa nadobúdateľ obecného bytu musí najprv "vyplatiť" a potom mu bude "zrušené" záložné právo a po jeho zrušení v katastri nehnuteľností, bude môcť byt predať, nie je v súlade s právom.