JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

DAROVANIE AKO ZASTIERANIE PREDAJA BYTU

Poukaz na možné právne právne dôsledky simulovaného uzavretia darovacej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu, namiesto uzavretia kúpnej zmluvy, zhodnej s vôľou zmluvných strán.

Otázka:

Chcem predať svoj byt. Zákon sprísnil podmienky pre oslobodenie od platenia dane z príjmov za príjmy z predaja vlastných nehnuteľností. Podmienky na oslobodenie od dane nesplňam, a preto uvažujem o tom, že byt darujem. Je to možné? Aké sú riziká?

Odpoveď:

Kúpnu zmluvu upravuje §588 Občianského zákonníka ako zmluvu, z ktorej predávajúcemu vyplýva povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu. Darovaciu zmluvu upravuje § 628 Občianského zákonníka ako zmluvu, ktorou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Príjmy získané nadobudnutím vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam / byt sa považuje za podmienok zákona č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení zmien za nehnuteľnosť/ darovaním, nie sú predmetom dane z príjmov podľa ustanovenia § 3 odst.4 písm.a zákona č.366/99 Z.z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov.
V prípade, že sa uzavrie darovacia zmluva len "naoko", inak však je vôľou zmluvných strán vlastnícke právo k bytu previesť za úplatu, teda uzavrieť kúpnu zmluvu, ide o prípad zastretého právneho úkonu / dissimuláciu/ podľa ustanovenia § 41a odst.2 Občianského zákonníka. Dissimulácia sama o sebe, nie je konaním protiprávnym. Takýto postup nesie v sebe však viacero rizík. V prvom rade riziko sa môže viazať na samotnú podstatu právneho úkonu. Ak by sa preukázala vôla účastníkov zmluvy uzavrieť kúpnu zmluvu a boli by splnené všetky náležitosti tohto právneho úkonu, platilo by to, čo účastníci naozaj chceli a nie to, čo iba predstierali. Platila by teda kúpna zmluva a nie zmluva darovacia. Ak by platil zastretý právny úkon /kúpna zmluva/, tak by sa k tejto skutočnosti viazali všetky dôsledky, a to aj tie, ktorým sa zmluvné strany simuláciou chceli "vyhnúť". V prípade, že by sa nespochybnila platnosť darovacej zmluvy, prichádzalo by do úvahy riziko pre darcu z titulu neoprávneného prijatia "kúpnej ceny". Prevzatá peňažná čiastka by sa totiž považovala za plnenie bez právneho dôvodu /za dar sa neplatí/, čím by na strane darcu došlo k bezdôvodnému obohateniu v zmysle ustanovenia § 451 Občianského zákonníka. Bezdôvodné obohatenie treba vydať tomu, na úkor koho bolo získané. "Kupujúci" by mohol teda žiadať vrátenie zaplatenej "kúpnej ceny". Pri platení "bez papiera", by mohol riskovať tiež "kupujúci". Treba snáď spomenúť aj špecifiká pri darovaní, a to možnosť obdarovaného vec vrátiť pre vady na ktoré nebol upozornený podľa § 629 Občianského zákonníka, či možnosť požadovať vrátenia daru za porušovanie dobrých mravov podľa § 630 Občianského zákonníka. Ďalším rizikom môžu byť dôsledky nepriznania, resp.nezaplatenia dane, ak by takáto povinnosť vznikla. Dôsledky môžu vyplynúť z aplikácie daňových zákonov, resp. môže byť naplnená skutková podstata niektorého z trestných činov daňových podľa tretieho oddielu druhej hlavy Trestného zákona.