DISPOZIČNÉ OBMEDZENIA VLASTNÍKA ZALOŽENÉHO BYTU

Skutkový stav

Veriteľ zo zmluvy o pôžičke, požadovcal od dlžníka zabezpečenie splnenia povinnosti riadneho a včasného vrátenia požičaných peňazí, záložným právom k bytu vo vlastníctve dlžníka. Za tým účelom, mali veriteľ s dlžníkom uzavrieť zmluvu podľa ustanovenia § 151b odst.1 Občianského zákonníka o zriadení záložného práva k bytu. V návrhu zmluvy, ktorý predložil veriteľ, však tento požaduje od dlžníka prijať tiež záväzok, podľa ktorého by sa dlžník zaviazal, že po dobu trvania záložného práva, založený byt neprevedie na tretiu osobu a ani ho nezaťaží v prospech tretej osoby. Z pripraveného návrhu na začatie konania o povolenie vkladu záložného práva do katastra nehnuteľností vyplývalo, že navrhovateľ navrhuje, aby v katastri nehnuteľností bol vyznačený tiež uvedený zákaz scudzenia a zaťaženia založeného bytu vo forme vecného bremena.
Dlžník požiadal o stanovisko, či zmluva v časti záväzku o vylúčení možnosti scudzenia založeného bytu a jeho prípadného zaťaženia v prospech tretej osoby, je v súlade s právnymi predpismi.

Stanovisko

V rámci uvedeného skutkového stavu, je potrebné riešiť súlad navrhovaných listín /záložná zmluva a návrh na vklad/ s právnymi predpismi, z viacerých hľadísk.
Z hľadiska platnosti záložnej zmluvy v časti záväzku nescudziť a nezaťažiť založený byt, je treba mať za to, že takýto záväzok by bol neplatný, a to z viacerých dôvodov. Hlavne preto, že vlastníkovi bytu by sa ním bránilo vo výkone absolútneho vlastníckeho práva, čo je stav v rozpore s právnymi predpismi / § 123 Občianského zákonníka/ a tiež preto, že dohoda, podľa ktorej sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je v zmysle ustanovenia § 574 odst.2 Občianského zákonníka neplatná. Záväzky, ktorými sa niekto vopred vzdáva svojich práv, a to preto, že v konkrétnom prípade tak musí urobiť, aby mohol získať určitú výhodu, napr.: požičanie peňazí a získaná výhoda je neprimeraná k vynútenému obmedzeniu, môžu mať aj úžernícky charakter. Takýto záväzok by sa mohol posudzovať tak, že je v rozpore s dobrými mravmi a preto neplatný v zmysle ustanovenia § 39 odst.1 Občianského zákonníka. Prijatý záväzok, by bol tiež zrejme v rozpore so zmyslom záložnej zmluvy v tom, že uspokojenie dlhu zo založenej veci sa realizuje práve jej predajom. V rozpore s právnymi predpismi je aj návrh na zápis uvedeného obmedzenia dlžníka do katastra nehnuteľností vo forme vecného bremena. Navrhovaný záväzok dlžníka nescudziť a nezaťažiť založený byt, nezodpovedá právnej povahe vecného bremena v zmysle ustanovenia § 151n Občianského zákonníka. Keďže podľa zákona č.162/95 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov sa do katastra nehnuteľností zapisujú iba práva, ktoré majú vecnoprávny charakter, možno považovať takýto návrh za rozporný s právnymi predpismi. Dohodu o zákaze scudzenia alebo nezaťaženia nehnuteľnsti v prospech iného s účinkami voči tretím osobám, ktorá by bola spôsobilou vkladuschopnou listinou, nemožno v súčasnosti podľa Občianského zákonníka platne uzavrieť.