JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

FORMA ZMLUVY PRI PREVODE VLASTNÍCTVA BYTU

Úvod.

Podľa ustanovenia § 46 odst.1 Občianského zákonníka, musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností písomnú formu. Podľa ustanovenia § 5 odst.1 zákona č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov /ďalej len zákon o vlastníctve bytov/, musí byť zmluva o prevode vlastníctva bytu písomná.. Podľa ustanovenia § 46 odst.2 Občianského zákonníka, ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľností, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine. Byt sa v zmysle príslušných právnych predpisov považuje za nehnuteľnosť, aj keď podľa ustanovenia § 119 odst.2 Občianského zákonníka, byty nie sú obsiahnuté v taxatívnoch určení vecí nehnuteľných. Zmluvy o prevodoch vlastníctva bytov pre svoju platnosť musia spĺňať náležitosti podľa všeobecných ustanovení Občianského zákonníka o právnych úkonoch /§ 34 a nasl./, o zmluvách / § 43 a nasl./ a musia tiež obsahovať náležitosti podľa ustanovenia § 5 odst.1 zákona o vlastníctve bytov. Zmluvy zväčša obsahujú aj iné ustanovenia, ktoré sú prejavom vôle účastníkov zmluvy. Podľa zákona, či vôle účastníkov zmluvy, môžu byť jej súčasťou aj rôzne lista, obsahujúce napr.: súpis vecí, ktoré tvoria zariadenie bytu, popis stavu meračov jednotlivých energetických médií, rôzné nákresy a plány a pod. Z uvedeného vyplýva, že zmluvy o prevodoch vlastníctva bytov sa vyhotovujú zväčša na viacerých listoch /hárkoch/. Vzhľadom na znenie ustanovenia § 46 odst.2 Občianského zákonníka je treba posúdiť, či uvedená podmienka zákona je v konkrétnom prípade naplnená, t.j. či možno konštatovať, že prejavy vôle jej účastníkov sú na jednej listine. Nedodržanie podmienky podľa § 46 odst. 2 Občianského zákonníka, spôsobuje totiž neplatnosť zmluvy pre nedodržanie jej formy.

Stanovisko.

V praxi a tiež v rozhodovacej činnosti súdov SR, nebol jednotný názor na to, aká "technická úprava" spojenia viacerých listín /hárkov/, ktoré tvoria zmluvu o prevode nehnuteľností je vyhovujúca z hľadiska zákonnej požiadavky, že prejavy vôle účastníkov zmluvy musia byť na tej istej listine. Bol vyslovený názor, že zákonnej požiadavke, aby prejavy vôle boli na tej istej listine vyhovuje stav, ak s prihliadnutím na všetky okolnosti, za ktorých došlo k zmluve a k jej písomnému vyhotoveniu, najmä so zreteľom na druh použitých technických prostriedkov spojenia listov, ale aj zvolený spôsob číslovania strán a označovania bodov a častí zmluvy, je nad všetky pochybnosti zrejmé, že účastníci chceli, aby tieto listy spojením vytvorili jednu listinu, ktorá ako celok obsahuje ich zmluvu o prevode nehnuteľnosti. Ak zámer /vôľa/ účastníkov zmluvy je takto zrejmá, nie je možné len podľa nedokonalého technického prostriedku spojenia listov / napr. "zošívačkou" / vyvodiť neplatnosť zmluvy pre nedodržanie predpísanej formy.

Bol vyslovený tiež iný názor, podľa ktorého listy /hárky/, tvoriace zmluvu, musia byť technicky spojené tak, aby tvorili technickú a nie len obsahovú alebo vôľovú jednotu, a to už pred podpísaním zmluvy. Musia byť preto pevne spojené /zošité/ tak, aby ich technická jednota bola nespochybniteľná/. Najvyšší súd SR za účelom zabezpečenia právnej istoty, prijal v uvedenej veci po prerokovaní s príslušnými štátnymi orgánmi, SAV, orgánmi prokuratúry, stavovskými právnickými komorami, právnickými fakultami, krajskými súdmi atď. stanovisko dňa 3.októbra 2001 pod sp. zn. Cpj. 33/01.
Podľa uvedeného stanoviska, ak je zmluva o prevode nehnuteľností napísaná na viac ako jednom liste alebo ak jej súčasťou je nadväzujúca listina, potom zákonnej požiadavke, že prejavy vôle účastníkov musia byť na tej istej listine, zodpovedá len také spojenie jednotlivých hárkov, aby tieto tvorili technicky / nie vôľovo či obsahovo/ nedeliteľný celok, teda jednu listinu, a to už pred podpísaním zmluvy. Požiadavku zákonnej technickej jednoty viacerých listín nespĺňa prejav vôle účastníkov zmluvy, hoci aj výslovne vyjadrený v zmluve, rešpektovať ustanovenie § 46 odst.2 Občianského zákonníka, avšak bez patričného pevného spojenia /zošitia/ jednotlivých listín /hárkov/, napr.: len kovovou sponou a pod. Spôsob pevného spojenia /zošitia/ bude podobný ako u listín a iných dodatkov, ktoré spája vo svojej činnosti notár / § 44 odst.3 zákona o notároch a notárskej činnosti/ alebo znalec /§ 19 odst.2 vyhl.č.263/96 Z.z./. Splnenie tejto technickej podmienky je povinný skúmať príslušný katastrálny orgán v rámci posudzovania platnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti a súd v prípadnom spore o neplatnosť takejto zmluvy.