JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

MOŽE SPOLOČENSTVO ZABRÁNIŤ PREDAJU BYTU ?

Existencia pohľadávky spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov voči vlastníkovi bytu, ktorá je zabezpečená zákonným záložným právom k bytu, nie je dôvodom, aby katastrálny odbor na základe žiadosti spoločenstva, nepovolil z tohto dôvodu vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe návrhu, podaného v súvislosti s predajom založeného bytu.
Z danej skutkovej situácie vyplývalo, že k bytu existuje bezpodielové spoluvlastníctvo bytu manželmi v zmysle ustanovenia § 143 Občianského zákonníka a manželom náleží tiež spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu a spoluvlastnícky podiel na zastavanom a priľahlom pozemku. Ďalej bolo preukázané, že voči spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, má jeden z manželov dlh. Tento dlh pozostáva z dvoch častí. Prvou je dlh titulom neuhradených platieb do fondu prevádzky údržby a opráv a druhou dlh titulom porušenia povinností, súvisiacich s výkonom funkcie predsedu spoločenstva. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, z obavy o neuhradenie dlhov sa snažilo napísaním listov o nesúhlase s predajom bytu, adresovaných vlastníkovi bytu a vedúcemu katastrálneho odboru Okresného úradu, zabrániť predaju bytu a zachovať si tak možnosť úhrady dlhu zo založeného bytu v intenciách ustanovenia § 15 odst.1 zákona č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov /ďalej len ZVB/. Vlastník bytu v snahe dosiahnúť bezproblémový predaj bytu dlh uhradil, ale dožadoval sa odpovede na otázku, ktorá tvorí nadpis tohto príspevku.
Vlastnícke právo je najvyššou právnou mocou nad vecou. Podľa ustanovenia § 123 Občianského zákonníka, je vlastník veci v medziach zákona oprávnený s predmetom svojho vlastníctva nakladať, teda ho aj predať. Obmedziť vlastníka v jeho právach, možno len v osobitných prípadoch, na základe zákona a vo verejnom záujme.
Podľa ustanovenia § 151a odst.1 Občianského zákonníka, záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že v prípade ich riadneho a včasného nesplnenia, je záložný veriteľ oprávnený domáhať sa uspokojenia zo založenej veci. Podľa ustanovenia § 151b odst.5 Občianského zákonníka, záložné právo možno zriadiť aj na byt. Podľa ustanovenia § 15 odst.1 ZVB, zriaďuje sa zo zákona záložné právo na byt, ktorým sú zabezpečené pohľadávky, vzniknuté z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí a zariadení domu a jeho príslušenstva a pohľadávky týkajúce sa bytu, ktoré urobil vlastník bytu. Z uvedeného ustanovenia ZVB nevyplýva, že sú zbezpečené aj iné pohľadávky než tie, ktoré sa týkajú bytu alebo nebytového priestoru a spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. V náväznosti na uvedené, bol obsah uvedených listov spoločenstva nekvalifikovaný v tom zmysle, že za zabezpečenú považovali aj pohľadávku spoločenstva, ktorá vznikla v súvislosti s výkonom funkcie predsedu spoločenstva. Záložné právo nie je vecným bremenom, ktoré obmedzuje vlastníka bytu v prospech tretej osoby tak, že by bol povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Existencia zákonného alebo zmluvného záložného práva na zabezpečenie vyššieuvedených pohľadávok, neobmedzuje vlastníka bytu v nakladaní s ním. Keďže ho neobmedzuje ani zákon, môže vlastník byt predať. Záložný veriteľ však svoje práva zo zálohu prevodom vlastníctva bytu nestráca. Podľa ustanovenia § 151d odst.2 Občianského zákonníka, ak niekto prevezme zmluvne vec, na ktorej viazne záložné právo, pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi, ak nadobúdateľ o záložnom práve vedel alebo musel vedieť. Keďže záložné právo je zapísané na liste vlastníctva katastra nehnuteľností, nadobúdateľ sa to bez problémov dozvie. Je vecou nadobúdateľa, či uzavrie kúpnu zmluvu na kúpu založeného bytu.
Vlastník bytu môže teda previesť vlastnícke právo k bytu aj za situácie, keď je dlžníkom vo vzťahu k spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Táto skutočnosť nie je dôvodom na zamietnutie návrhu na vklad vlastníckeho práva v katastrálnom konaní.