NAD JEDNÝM PREVODOM VLASTNÍCTVA BYTU

Úvod.

V záujme zabezpečenia privatizácie bytového fondu po prijatí zákona NR SR č.182/93 Z.z., o vlastníctve bytov a nebytových preistorov, bolo potrebné vyhotoviť a uzavrieť veľké množstvo zmlúv o prevodoch vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Zmluvy vyhotovovali obce, štátne podniky a organizácie, bytové družstvá a tiež iní vlastníci bytových domov. Zmluvy vykazovali od počiatku rôznu kvalitu a úroveň / "začiatočníkmi" boli vlastníci domov a bytov, ale aj zamestnanci katastrálných úradov, ktorí povoľovali vklady /. Postupne sa kvalita zlepšovala, zmluvy sa kopírovali podľa tých kvalitnejších, a tým aj "uniformovali". Dalo sa predpokladať, že po uplynutí niekoľkých rokov od prijatia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, budú už nedostatky odstránené a zmluvy kvalitné, a to najmä u takých veľkých a "zdatných" vlastníkov, akým je napr. mesto Bratislava. Práve preto ma zaujali určité časti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, ktoré dokumenty som mal možnosť preštudovať v súvislosti s následným prevodom vlastníckeho práva k bytu, a ktoré vyhotovilo mesto Bratislava.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu.

Predložená zmluva o prevode vlastníctva bytu, uzavretá medzi mestom Bratislava ako vlastníkom bytového domu a nájomcom bytu v intenciách zákona č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, vykazovala viaceré nepresnosti, neprofesionalitu, ba až rozpor zo zákonom.

1. Zmluva v časti, v ktorej vymedzuje spoločné časti a spoločné zariadenia domu, uvádza slovo najmä, cit.: ... "spoločnými časťami domu sú najmä...." a nasleduje určenie spoločných častí bytového domu. Takéto vymedzenie nie je správné a zakladá domienku, že výpočet spoločných častí nie je úplný, a že existujú aj iné /ďalšie/ spoločné časti domu. Takto formulované ustanovenie podstatnej časti zmluvy, vykazuje podľa môjho názoru rozpor zo zákonom, konkrétne s ustanovením § 5 odst.1 písm.c zákona č.182/93 Z.z. v znení neskorších predpisov /ďalej len zákon/. Uvedené ustanovenie totiž zakladá jednoznačnú povinnosť určiť a aj popísať všetky spoločné časti domu. Ak sa môže predpokladať, že výpočet nie úplný /...najmä len tieto časti../, ide o protiprávne ustanovenie zmluvy. Nesúlad zo zákonom je aj v tom, že spoločné časti a zariadenia neboli popísané.

2. V časti o záložnom práve k bytu, sa v zmluve uvádzajú dva prípady, kedy je byt ako záloh predmetom zabezpečovacieho záväzku. V prvom prípade ide o zákonné záložné právo v zmysle ustanovenia § 15 odst.1 zákona, ktorým sa zabezpečujú pohľadávky vzniknuté z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a pohľadávky vzniknuté z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru, a to v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, a ak sa spoločenstvo nezriaďuje, tak v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V uvedenej časti zmluvy sa pre tento prípad správne uvádza, že nadobúdateľ bytu: cit.:..."berie na vedomie vznik záložného práva". V ďalšej časti zmluvy sa jej účastníci dohodli, že vrátenie nesplatenej časti ceny bytu v zmysle ustanovenia § 18b odst.5 zákona, zabezpečia záložným právom k bytu v zmysle § 151b odst.1 Občianského zákonníka.
Ide o prípad vzniku záložného práva na základe písomnej zmluvy. Aj v tomto prípade však zmluva obsahovala text, cit."...berie na vedomie...". V tomto prípade, je však uvedené ustanovenie zmluvy nesprávné. Nadobúdateľ nič neberie na vedomie, ale on slobodne, vážne a zrozumiteľne uzavrel dohodu o zriadení záložného práva, čiže konal, urobil právny úkon a zmluva to tak mala aj deklarovať.

3. Mesto Bratislava ako spracovateľ návrhu zmluvy, chce ako záloh na zabezpečenie úhrady nesplatenej časti ceny bytu, "použiť" aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu a pozemku. V zmluve sa totiž uvádza, cit:..."záložné právo k bytu, spoločným častiam a zariadeniam domu". V prípade zákonného záložného práva podľa ustanovenia § 15 odst.1 zákona, je text zmluvy v rozpore so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a to preto, že zákon v cit. ustanovení zriaďuje záložné právo len k bytu alebo nebytovému priestoru. Keďže ide o kogentné ustanovenie zákona, nemožno ho meniť dohodou zmluvných strán. V prípade zmluvného záložného práva, je v zmysle ustanovenia § 25 odst.1 zákona možno zriadiť záložné právo aj k spoluvlastníctvu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstvu domu a tiež pozemku.

4. Podľa zmluvy, prevádzajúci, teda mesto Bratislava, cit.: ... " požiada katastrálny odbor po uplynutí 10 rokov o zánik záložného práva..." . Na vysvetlenie uvádzam, že ide o prípad zmluvného záložného práva na zabezpečenie úhrady nesplatenej časti ceny bytu v zmysle ustanovenia § 18 b odst.5 zákona, podľa ktorého kupujúci je povinný uhradiť nesplatenú časť ceny bytu alebo ateliéru, zistenú podľa § 18 odst.1 zákona v celej výške, ak prevedie vlastníctvo bytu alebo ateliéru na inú osobu ako na manžela, deti, vnukov, alebo rodičov do 10 rokov od uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru. Takéto ustanovenie zmluvy je neprofesionálne, nesprávné a nerešpektuje existujúci právny stav. Záväzok zo záložnej zmluvy alebo záložný záväzok vzniknutý zo zákona ako záväzky akcesorické /odvodené/ vo vzťahu k tzv.hlavnému záväzku, ktorého riadne a včasné splnenie sa zabezpečuje, zanikajú zánikom tohto tzv.hlavného záväzku. Vyplýva to z ustanovenia § 151b Občianského zákonníka. Založný záväzok zaniká teda zo zákona. K jeho zániku sa nevyžaduje žiadny právny úkon a ani rozhodnutie. O zániku záložného práva teda nerozhoduje katastrálny odbor príslušného okresného úradu, a teda ho netreba o nič žiadať. Zánik záložného práva vyznačí katastrálny odbor zákonným spôsobom v katastri nehnuteľností.

Návrh na začatie konania o povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

1. Už v úvode návrhu na začatie konania o povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, je neprofesionálny text, cit.: " Na základe ustanovenia § 5 odst.3 zák.č.182/93 Z.z. ... predkladám katastrálnemu odboru ..., aby rozhodol o vklade...". Podľa ustanovenia § 22 odst.1 zákona č. 162/95 Z.z. /katastrálny zákon/ v znení neskorších predpisov, sa v katastrálnom konaní zapisujú práva k nehnuteľnostiam. Podľa ustanovenia § 30 odst.1 katastrálneho zákona, konanie o povolení vkladu sa začína na návrh. O vklade práv k nehnuteľnostiam sa rozhoduje v konaní, ktoré je špeciálnym druhom správneho konania /§ 22 oddst.3 katastrálneho zákona/, a preto spôsob
a podmienky tohto konania upravujú procesné predpisy a nie predpisy hmotného práva, akým je zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ako už bolo uvedené, návrh na vklad sa podáva v zmysle ustanovenia § 30 odst.1 katastrálneho zákona a nepodáva sa v zmysle ustanovenia § 5 odst.3 zákona č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Uvedený zákon o vlastníctve bytov je zákonom hmotnoprávnym a cit.ustanovenie § 5 odst.3 rieši v súlade s katastrálnym zákonom problematiku spôsobu a času nadobudnutia vlastníckeho práva k bytom, nebytovým priestorom, spoluvlastníckemu podielu k spoločným častiam, zariadeniam a príslušenstvu domu a pozemku a nerieši problematiku katastrálneho konania a spôsobu jeho začatia.

2. V texte návrhu na vklad sa okrem iného navrhuje, aby katastrálny odbor rozhodol o vklade, cit.: " Záložného práva k bytu v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Týmto záložným právom sa zabezpečujú pohľadávky dohodnutého fondu prevádzky, údržby.... , vzniknuté z neplnenia týchto povinností". Z uvedeného textu nepochybne vyplýva, že ide o prípad zákonného záložného práva v zmysle ustanovenia § 15 odst.1 zákona č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa ustanovenia § 1 odst.1 katastrálneho zákona, súčasťou katastra sú údaje o právach k nehnuteľnostia a tiež o záložnom práve. Podľa ustanovenia § 4 odst.1 katastrálneho zákona, práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom práv k nehnuteľnostiam, záznamom práv k nehnuteľnostiam a poznámkou o právach k nehnuteľnostiam. Podľa ustanovenia§ 5 odst.1 katastrálneho zákona, vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Podľa ustanovenia § 5 odst.2 katastrálneho zákona, záznam je úkon katastrálneho úradu plniaci evidenčné údaje, ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. Podľa ustanovenia § 34 odst.1 katastrálneho zákona, práva k nehnuteľnostiam uvedené v § 1 odst.1 /teda aj záložné právo, pozn.autora/, ktoré vznikli zo zákona sa zapisujú do katastra záznamom, a to na základe verejných alebo iných listín. Z uvedeného poukazu na právnu úpravu vyplýva, že záložné právo k nehnuteľnosti, vzniknuté zo zákona, sa zapisuje do katastra záznamom a nie vkladom.

Niečo na záver.

Na základe uvedenej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a návrhu na začatie konania o povolenie vkladu vlastníckeho práva, vydal príslušný orgán rozhodnutie, ktorým povolil vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.