JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

Neplatný predaj bytu

Otázka

V roku 1997 som kúpila byt. Pri kúpe som si všetko overovala aj za pomoci právnika. Predávajúci mal riadny list vlastníctva, všetko bolo v poriadku, ja mám list vlastníctva, byt užívam už 4 roky. Pred mesiacom som dostala zo súdu opis žaloby, v ktorej sa pôvodní vlastníci /predávajúci môjmu predávajúcemu/, domáhajú absolútnej neplatnosti pôvodnej kúpnej zmluvy a vrátenia bytu. Môžem prísť o byt aj keď mám platný list vlastníctva na byt?

Odpoveď

Podľa ustanovenia § 132 Občianského zákonníka, vlastníctvo sa nadobúda okrem iných spôsobov, aj kúpou. Podľa ustanovenia § 133 odst.2 Občianského zákonníka, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa zák.č.162/95 Z.z. /katastrálny zákon/ v znení zmien. Podľa súčasnej právnej úpravy platí uvedené "dvojfázové" nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Musí teda existovať platný nadobúdací titul /zmluva/ a právny spôsob nadobudnutia /vklad/.
Kúpna zmluva je absolútne neplatným právnym úkonom napr. vtedy, ak svojim obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom alebo keď nebola urobená slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne alebo ak nebola urobená v predpísanej forme alebo bola urobená nespôsobilým účastníkom. Absolútna neplatnosť /nulita/ spočíva v tom, že právny úkon síce existuje, ale jeho právne účinky nenastanú. Právny úkon teda nenadobúda účinnosť, a to ani v prípade, ak bolo kladne rozhodnuté o jeho vklade do katastra nehnuteľností. Ak sa plnilo na základe neplatného právneho úkonu, považuje sa prijaté plnenie za bezdôvodné obohatenia sa a vzniká povinnosť toto obohatenie vydať, teda na jednej strane "vrátiť" byt a na strane druhej zaplatenú kúpnu cenu. Ak by súd vyslovil, že pôvodná kúpna zmluva bola absolútne neplatná, nenadobudla osoba, ktorá byt "predala" ďalšej osobe vlastnícke právo k nemu a ak nebola vlastníkom, nemohla vlastnícke právo prevádzať. V takom prípade by bola absolútne neplatným právnym úkonom aj "následná" kúpna zmluva. Samotná skutočnosť, že v liste bol zápis vlastníckeho práva svedčiaci pre "predávajúceho", nemusí znamenať, že nemožno preukázať opak. Podľa ustanovenia § 70 odst.1 katastrálneho zákona, list vlastníctva je hodnoverným údajom, pokiaľ sa nepreukáže opak.