JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

PRÁVA K POZEMKU PRI PREDAJI BYTU

Otázka:

Ako nájomcom bytov v bytovom dome vo vlastníctve štátu nám bolo oznámené, že byty sa budú prevádzať do nášho vlastníctva. Máme však starosť o to, aby zastavaný a priľahlý pozemok bol tiež prevedený do nášho vlastníctva. Aká je v tomto smere právna úprava?

Odpoveď:

Práva k pozemku, zastavaného domom, v ktorom sa byty a nebytové priestory majú prevádzať do vlastníctva ich nájomcov a k pozemku priľahlému /ďalej pozemok/, upravuje ustanovenie § 23 zákona č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení zmien /ďalej len zákon/. Základnou filozófiou zákona je nerozlučnosť vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome, so spoluvlastníctvom alebo iným spoločným právom k pozemku. Z tejto filozófie vychádza aj právna úprava § 23 zákona. Zákon rieši práva k pozemku podľa toho, či pozemok je vo vlastníctve vlastníka stavby, či sú prípadne splnené zákonné podmienky na vydržanie vlastníckeho práva k pozemku alebo či vlastník stavby nie je vlastníkom pozemku a ani nie sú ani splnené podmienky pre vydržanie vlastníckeho práva k pozemku.
Ak vlastník domu je aj vlastníkom pozemku, musí previesť zmluvou o prevode vlastníctva bytu na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku. Zákon osobitne ukladá bytovým družstvám povinnosť bezodplatného prevodu pozemku na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. Ak vlastník domu nie je vlatníkom pozemku / podľa súčasnej právnej úpravy v § 120 odst.2 Občianského zákonníka, stavba nie je súčasťou pozemku, a preto vlastník stavby a vlastník pozemku na ktorom je stavba postavená, môžu byť rozdielne osoby /, je povinný posúdiť, či nie sú v konkrétnom prípade splnené podmienky na vydržanie vlastníckeho práva k pozemku. Ak by takéto podmienky boli splnené, je povinný vlastník pred prevodom prvého bytu usporiadať vlastníctvo k pozemku tak, a by bol ako vlastník zapísaný v katastri nehnuteľností. Až potom môže uzatvárať zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a v takom prípade je povinný previesť aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku. V prípade, že vlastník domu nie je vlastníkom pozemku a ani nie sú splnené podmienky na vydržanie vlastníckeho práva k pozemku, vzniká podľa § 23 odst.5 zákona v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Toto právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností a vlastník pozemku je povinný toto právo trpieť.