Predkupné právo a neplatnosť kúpnej zmluvy.

Otázka

Vlastník bytu mi dlhodobo prenajal svoj byt. V nájomnej zmluve sme tiež dohodli, že ak by sa vlastník rozhodol byt predaťpočas dohodnutej doby nájmu, budem mať predkupné právo a byt mi bude ponúknutý na kúpu. Dozvedel som sa, že vlastník byt predal svojmu priateľovi. Je taká kúpna zmluva neplatná? Chcem sa domáhať svojho práva na kúpu bytu.

Odpoveď

Pri hľadaní odpovede na otázku platnosti uzavretej kúpnej zmluvy, prípadne na existenciu možnosti domáhať sa plnenia záväzku z nájomnej zmluvy, je potrebné vychádzať predovšetkým z posúdenia prvotného právneho vzťahu, a to právneho vzťahu nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 685 a nasl. Občianského zákonníka, ktorý bol založený uzavretím zmluvy o nájme bytu. V rámci tejto nájomnej zmluvy, bola uzavretá aj zmluva podľa § 51 Občianského zákonníka /ide o tzv.zmluvy nepomenované/, ktorou sa vlastník bytu a prenajímateľ v jednej osobe zaviazal, že ak počas trvania nájomného vzťahu sa rozhodne byt predať, ponúkne nájomcovi možnosť uzavrieť kúpnu zmluvu. Takáto dohoda je v súlade s právnymi predpismi. V občianskom práve sa uplatňuje princíp zmluvnej autonómie a platí predovšetkým to, čo si zmluvné strany dohodli, pokiaľ to zákon výslovne nezakazuje alebo pokiaľ z príslušného zákonného ustanovenia priamo nevyplýva, že sa nemožno od neho odchýliť. Takáto dohoda má však len záväzkovoprávny /obligačný/ charakter, pokiaľ vôľou zmluvných strán nebolo zriadiť predkupné právo, ako právo vecné. V takom prípade by to zmluvné strany však mali v zmluve deklarovať a zabezpečiť, aby toto právo bolo vložené do katastra nehnuteľností. Vkladom predkupného práva do katastra nehnuteľností, by toto právo nadobudlo vecnoprávny charakter. To znamená, že právo by sa viazalo k veci /bytu/ a boli by z neho zaviazané aj tretie osoby. V prípade, že dohoda má len zaväzkovoprávny charakter, sú ňou viazaní len jej účastníci. Nedodržanie takejto dohody môže mať právne dôsledky len pre jej účastníkov a nemôže mať vplyv na právne postavenie tretej osoby, v tomto prípade kupujúceho byt. Obsahom kúpnej zmluvy, ktorú uzavrel vlastník bytu s treťou osobou, je na strane predávajúceho záväzok previesť za úplatu vlastnícke právo k bytu na kupujúceho a záväzok kupujúceho zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu. Takýto obsah zmluvy neodporuje zákonu ani ho neobchádza ani sa neprieči dobrým mravom. Nemožno preto takúto kúpnu zmluvu považovať za neplatnú v zmysle ustanovenia § 39 Občianského zákonníka. Samotný fakt, že vlastník bytu sa v nájomnej zmluve zaviazal, že byt ponúkne na predaj prednostne jeho nájomcovi, nemôže bez ďalšieho viesť k záveru, že kúpna zmluva uzavretá s treťou osobou, by bola neplatná pre jej rozpor zo zákonom, alebo preto, že by zákon obchádzala alebo sa priečila dobrým mravom. Porušenie záväzku zo strany vlastníka a prenajímateľa bytu, by bolo možné "sankcionovať" len za podmienok ustanovenia § 420 Občianského zákonníka o náhrade škody.


copyright © 2002 Werner & partneri
All rights reserved