JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

PRÍSLUŠENSTVO NEHNUTEĽNOSTI A PREVOD VLASTNÍCTVA

Otázka

Rozhodla som sa predať môj rodinný dom so záhradou. Je potrebné v kúpnej zmluve uvádzať aj to, že na nehnuteľnosti sa nachádza oplotenie, studňa, záhradný prístrešok, skleníky, chodníky a pod.?

Odpoveď

Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach § 120 a § 121 vymedzuje, čo treba rozumieť súčasťou a príslušenstvom veci. Podľa ustanovenia § 120, súčasťou veci je všetko, čo k nej podľa jej povahy patrí a nemôže byť oddelené bez toho, že by sa tým vec znehodnotila. Táto právna úprava sa týka veci hnuteľných aj nehnuteľných. Súčasť veci nie je samostatnou vecou v právnom slova zmysle. Vec a jej súčasť sú jednou vecou, na ktorú platí jeden právny režim. Vzhľadom k uvedenému sa právne úkony, vzniknuté práva a vzniknuté povinnosti, ktorej predmetom je určitá vec, vzťahujú aj na jej súčasť. Súčasť veci prechádza na nadobúdateľa bez ďalšieho, t.j. aj vtedy, ak nie je v zmluve uvedená a identifikovaná. Podľa ustanovenia § 120 odst.2 Občianského zákonníka, stavba nie je súčasťou pozemku.

Podľa ustanovenia § 121 odst.1 Občianského zákonníka, príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali. Vec, ktorá tvorí príslušenstvo veci hlavnej, je v právnom zmysle vecou samostatnou, ale platí na ňu právny režim vťahujúci sa na vec hlavnú. V súvislosti s príslušenstvom veci je potrebné rozlišovať medzi vecou hlavnou a medzi vecou, ktorá k nej prísluší, a ktorá hlavnej veci slúži. Ktorá vec je vecou hlavnou a ktorá jej príslušenstvom, záleží na porovnaní ich významu, predovšetkým hospodárskeho. Ak má byť určitá vec príslušenstvom hlavnej veci, musí byť vlastníkom určená k trvalému užívaniu s hlavnou vecou a obidve musia byť trvale spojené spoločným účelom. Hlavná vec a aj jej príslušenstvo musia byť vlastníctvom jednej osoby. Pokiaľ určitá vec splňuje znaky príslušenstva veci hlavnej, má rovnaký právny osud ako vec hlavná, to znamená, že ak sa prevádza vlastníctvo veci hlavnej, prevádza sa aj vlastníctvo veci, ktorá je jej príslušenstvom. Takto sa to v praxi bežne uznáva a aplikuje, aj keď v Občianskom zákonníku to nie výslovne vyjadrené. Uvedené sa vzťahuje aj na stavby, ktoré sú v zmysle § 119 odst.2 Občianského zákonníka nehnuteľnosťami, napr.: kôlne, stodoly, oplotenia, ploty, studne a pod.. Musia však spĺňať podmienku príslušenstva veci, t.j. spoločného vlastníka s vecou hlavnou, trvalú príslušnosť k veci hlavnej, označenie vlastníka, že ide o príslušenstvo a spoločný hospodárky účel s vecou hlavnou. Ako bolo uvedené, príslušenstvo veci "znáša" osud veci hlavnej, teda prechádza spolu s vecou hlavnou na kupujúceho, a to bez toho, že by bolo potrebné v zmluve príslušenstvo presne identifikovať. Pre účely konania o povolenie vkladu vlastníckeho práva /katastrálneho konania/ postačuje, ak sa v zmluve uvedie, že spoločne s nehnuteľnosťou /stavbou, pozemkom/, sa prevádza aj jej príslušenstvo. V záujem odstránenia pochybností, ktoré by mohli v budúcnosti nastať, je potrebné však doporučiť, aby sa v zmluve o prevode vlastníctva nehnuteľnosti, vyšpecifikovalo jej príslušenstvo. Prospeje to právnej istote účastníkov zmluvy.