JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

VRÁTENIE NESPLATENEJ ČASTI CENY BYTU

Otázka:

Chcem predať byt, ktorý som nadobudol ako jeho nájomca od obce prevodom vlastníckeho práva. Od kúpy neuplynulo však ešte desať rokov a podľa zmluvy by som mal v prípade predaja cudzej osobe, zaplatiť poskytnutú zľavu z ceny. Kedy a akým spôsobom to musím urobiť a či môžem byt predať aj pred úhradou.

Odpoveď:

Podľa ustanovenia § 18b odst.5 zák.č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov /ďalej len zákon/, kupujúci je povinný uhradiť nesplatenú časť ceny bytu zistenú podľa § 18 odst.1 cit.zákona v celej výške, ak prevedie vlastníctvo bytu na inú osobu ako na manžela, deti, vnukov alebo rodičov do 10 rokov od uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Ide o zákonnú povinnosť, ktorá je nezávislá od vôle účastníkov zmluvy. Táto povinnosť je však obsiahnutá aj vo väčšine zmlúv, ktoré sa uzatvárajú pri prevodoch vlastníctva bytov a ateliérov. V niektorých zmluvách len formou založenia zmluvnej povinnosti /okrem uvedenej zákonnej/, bez zabezpečenia uvedeného záväzku a v niektorých zmluvách aj so zabezpečením. Zabezpečovacím inštrumentom je záložné právo podľa § 151a Občianského zákonníka, zálohom je byt a záložným veriteľom prevádzajúci.
Vo všeobecnosti uvádzam, že prevádzajúcemu treba vrátiť poskytnutú 30% zrážku z ceny bytu podľa § 18 odst.4 zákona, nesplatenú časť ceny bytu, ak sa cena platila v splátkach, prípadne poskytnutú zľavu z ceny bytu. Výška nesplatenej časti ceny, zrážka z ceny, či zľava, je zrejmá vo väčšine prípadov zo zmluvy o prevode vlastníctva. Inak výšku možno určiť za pomoci zákona, podľa okolností konkrétneho prípadu. Splatnosť úhrady nastáva podľa zákona prevodom vlastníctva bytu, uskutočneného pred uplynutím desiateho roku od uzavretia kúpnej zmluvy, ktorou nadobudol byt do vlastníctva predávajúci. Z uvedeného vyplýva, že je to dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Až vtedy totiž dochádza k porušeniu zákonnej, či aj zmluvnej povinnosti . V tomto smere nemožno za správnu považovať prax niektorých katastrálnych odborov okresných úradov, ktoré podmieňujú pokračovanie v konaní o vklad vlastníckeho práva predložením "potvrdenia" od prevádzajúceho o tom, že predávajúci uhradil nesplatenú časť ceny bytu. V čase pred rozhodnutím o povolení vkladu, nadošlo totiž ešte k porušeniu povinnosti, a teda nenastala ešte splatnosť nezaplatenej časti kúpnej ceny. Niektorí predávajúci z neznalosti alebo pod tlakom, uhradia nesplatenú časť ceny pred prevodom, teda pred porušením povinnosti. Je to samozrejme možné a v praxi aj časté, ale v takom prípade získa prevádzajúci plnenie bez právneho dôvodu. Nesprávné sú aj niektoré ustanovenia zmlúv, podľa ktorých, cit:" prevádzajúci požiada po úhrade o zrušenie záložného práva". Zabezpečovací záväzok, ako záväzok akcesorický /odvodený/, zaniká splnením zabezpečeného záväzku /úhradou nesplatenej časti ceny bytu/ ex lege / zo zákona/ a netreba o nič žiadať. Po tom, čo zabezpečovací záväzok zanikne, vyznačí katastrálny odbor túto skutočnosť v katastri nehnuteľností, a to výmazom záložného práva. Záložný veriteľ zánik záložného záväzku len oznamuje.