JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

VÝMENA BYTOV VO VLASTNÍCTVE

Informácia o právnej úprave výmeny bytov v prípadoch, že tieto sú už vo vlastníctve fyzických či právnických osôb, ktoré ich vymieňajú.

Otázka:
Ako osamelá osoba vlastním 4-izb.byt. Moja finančná situácia mi neumožňuje hradiť náklady, spojené s vlastníctvom a užívaním tohto bytu. Mám možnosť byt vymeniť za menší, nachádzajúci sa v našom dome. Ako mám postupovať?

Odpoveď:

Výmena bytov bola a je bežným postupom pri riešení bytovej situácie osôb, ktoré byty vymieňajú. Do prijatia zákona č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení zmien, bola väčšina bytov nachádzajúcich sa v obytných domoch v nájme /do konca roku 1991 v osobnom užívaní/ ich uživateľov. Predmetom výmeny preto boli zväčša nájomné byty, kedy nedochádzalo k prevodom vlastnického práva. Zmeny však nastali v dôsledku rozsiahlej privatizácie bytového fondu, v rámci ktorej sa nájomcovia bytov stali ich vlastníkmi. Podľa štatistík, v súčasnosti z celkového bytového fondu, predstavujú nájomné byty len cca 6-8%. V dôsledku toho sa zmenila aj právna situácia, súvisiaca s výmenou bytov. Aj keď od roku 1966 občan mohol podľa zákona č.52/66 Zb. o osobnom vlastníctve bytov, v znení neskorších predpisov, nadobudnúť byť do osobného vlastníctva, vo veľkej väčšine však boli byty v nájme. Proces výmeny aj dôsledky s ňou spojené, boli v prípade bytov v nájme iné, ako v prípade bytov vo vlastníctve.
V prípade výmeny bytov vo vlastníctve, je potrebné postupovať v súlade s ustanovením § 611 Občianského zákonníka, v ktorom je upravená zámenná zmluva. Zámenná zmluva je inštitút, prostredníctvom ktorého si jej účastníci, vlastníci veci, môžu vymeniť jednu vec za inú vec. Predmetom výmeny prostredníctvom zámennej zmluvy, môžu byť veci hnuteľné aj nehnuteľné, a aj byty. Zámenná zmluva v prípade výmeny bytov musí byť vyhotovená v písomnej forme. Na zámennú zmluvu sa primerane použijú ustanovenia Občianského zákonníka o kúpnej zmluve, musí byť v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianského zákonníka o právnych úkonoch a musí obsahovať náležitosti podľa zák.č.182/93 Z.z. v znení zmien v prípadoch, podliehajúcich režimu uvedeného zákona. Každá zmluvná strana ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, sa považuje za predávajúceho a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúceho. Zámenná zmluva nadobudne platnosť jej podpísaním zmluvnými stranami, pričom podpisy musia byť úradne overené. Vecnoprávnu účinnosť nadobudne zmluva vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vkladom vlastníckeho práva k vymieňaným bytom do katastra nehnuteľností, sa jej účastníci stanú vlastníkmi vymieňaných bytov. Z uvedeného vyplýva, že zámennú zmluvu treba predložiť katastrálnemu odboru príslušného okresného úradu ako listinu v prílohe návrhu na začatie konania o povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Za konanie sa platí správny poplatok, a to vo výške 0,1% zo zistenej ceny, najmenej 500.-Sk, pričom základom poplatku je vyššia zo zistených cien. V súvislosti s výmenou bytov je teda potrebné si nechať vyhotoviť posudok na zistenie ceny bytov podľa cenových predpisov. Prevod vlastníckeho práva podľa zámennej zmluvy podlieha dani z prevodu a prechodu nehnuteľností podľa zák.č.318/92 Zb. v znení neskorších predpisov. Daňovníkmi tejto dane sú spoločne a nerozdielne prevodca a nadobúdateľ. Pri výmene nehnuteľností sa vzájomné prevody považujú za jeden prevod a daň sa vyberie z prevodu tej nehnuteľnosti, z prevodu ktorej je vyššia.