JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

VYPORIADANIE BSM A CENA NEHNUTEĽNOSTÍ

Skutkový a právny stav

V zmysle ustanovenia § 149 odst.1 Občianského zákonníka ak zanikne bezpodielové spoluvlastníctvo, vykoná sa vyporiadanie podľa zásad uvedených v § 150 Občianského zákonníka. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov možno vyporiadať dohodou, a ak sa vyporiadanie nevykoná dohodou, vykoná ho na návrh niektorého z manželov súd. V zmysle ustanovenia § 150 Občianského zákonníka pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok a je povinný uhradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok.
V konkrétnom prípade tvorila predmet bezpodielového spluvlastníctva manžalov jediná nehnuteľnosť, a to byt, pozostávajúci z troch obytných miestností a prísl. / aj keď ustanovenie § 119 odst.2 Občianského zákonníka vo svojom taxatívnom výpočte považuje za nehnuteľné veci len pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom, v zmysle prísl.právnych predpisov sa považujú za nehnuteľnosti aj byty, napr.: zákon č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zák.č.366/99 Z.z. v znení zmien, a preto je potrebné pri zisťovaní ceny nehnuteľností tvoriacich predmet BSM, považovať byty za nehnuteľnosti, pozn.autora / a zvyšok tvorili veci hnuteľné. Podľa návrhu dohody na vyporiadanie BSM, ktoú predložil manžel, mal byt patriť do jeho výlučného vlastníctva s tým, že je povinný zaplatiť manželke na vyrovnanie jej podielu polovicu ceny bytu vo výške, ktorá bola zistená súdnym znalcom podľa cenových predpisov / vyhl.č. 465/91 Zb. v znení vyhl.č.608/92 Zb. a vyhl.č.265/93 Z.z. /. Manželka s návrhom dohody čo do výšky úhrady na vyrovnanie jej podielu nesúhlasila a požadovala, aby jej bola vyplatená finančná čiastka, zodpovedajúca tzv.trhovej cene bytu, inak s návrhom dohody na vyporiadanie BSM súhlasila. Manžel trval na predloženom návrhu dohody o vyporiadaní, a k jej uzavretiu nedošlo.
V súvislosti so zisťovaním ceny nehnuteľností pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, chcem poukázať na súdnu prax, ktorá je už bežná pri určení cien nehnuteľností v rámci vyporiadania v sporoch o zrušenie podielového spoluvlastníctva a na rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 4 Cdo 113/2000. Podľa názoru NS SR tzv. vyhlášková cena v prevažnej miere prípadov už dlhodobo nedosahuje úroveň cien nehnuteľností pri ich prevode medzi fyzickými a právnickými osobami. Pri aplikácii tzv.vyhláškovej ceny by bol jeden z manželov veľmi znevýhodnený, a to ten, ktorý nenadobudol nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva. Požiadavke spravodlivého vyriešenia veci zodpovedá v týchto prípadoch taký postup, podľa ktorého sa pri určení ceny nehnuteľnosti aplikuje tzv.všeobecná cena, ktorá nevyjadruje len cenu nehnuteľnosti v závislosti od druhu stavby, použitého materiálu, vybavenosti, konštrukcií, údržby, veku, výmery a pod., ale aj situáciu na trhu s nehnuteľnosťami v danom čase a mieste. Musí ísť preto cenu, ktorá by predstavovala podiel bývalého manžela na nehnuteľnosti patriacej do zaniknutého BSM, za ktorú by ju bolo možné reálne predať. K takejto cene možno dospieť len vyhodnotením cien predajov uskutočnených v rozhodnej dobe a porovnateľných svojim charakterom, veľkosťou a lokalitou tzv.porovnácaou metódou. Za tým účelom treba uskutočniť prieskum trhu s nehnuteľnosťami, prípadne vyhodnotiť údaje z tlače, realitných kancelárií, databáz evidujúcich zmeny vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam a pod.
Keďže k dohode o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov nedošlo, bude zrejme o vyporiadaní rozhodovať príslušný súd. Ten bude však viazaný uvedeným právnym názorom NS SR.

Záver

Pri zisťovaní ceny nehnuteľností, ktoré tvoria predmet bezpodielového spoluvlastníctva manželov, treba vychádzať z ich všeobecnej ceny určenej v závislosti od situácie na trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste a čase, ku ktorému sa bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vyporiadava.