JUDr. Miroslav Werner - advokátska kancelária

profil/partneri

sídlo/kontakt

zameranie

publikačná činnosť

ZÁKONNÉ ZÁLOŽNÉ PRÁVO K BYTU

Vysvetlenie právnej podstaty inštitútu záložného práva, s osobitným zreteľom na záložné právo k bytu, vznikajúce priamo zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Otázka:

Obec mi predložila k podpisu zmluvu o prevode vlastníctva bytu, ktorého som nájomcom. V zmluve je ustanovenie, podľa ktorého k môjmu bytu sa zriaďuje záložné právo. Toto záložné právo bude zapísané aj v katastri nehnuteľností. Prosím o vysvetlenie, čo to znamená? Musím takú zmluvu podpísať? Nie je to pre mňa nebezpečné?

Odpoveď:

Záložné právo je vo všeobecnosti inštitútom na zabezpečenie pohľadávok a ich príslušentva, a to tým, že v prípade ich riadneho a včasného nesplnenia, je záložný veriteľ oprávnený domáhať sa uspokojenia zo založenej veci. Záložné právo vzniká na základe písomnej zmluvy, schválenej dedičskej dohody alebo zo zákona. Záložné právo možno zriadiť aj na vec, byt alebo nebytový priestor. Uvedená právna úprava je obsiahnutá v ustanoveniach § 151a a nasl. a § 552 Občianského zákonníka, v znení zák.č.252/99 Z.z.
Osobitným druhom záložného práva, ktoré vzniká priamo zo zákona, je záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome, upravené v ustanovení § 15 zák.č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Toto záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok, ktoré má spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ak sa nezriaďuje spoločenstvo, tak ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, voči vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zabezpečené sú pohľadávky, vzniknuté z právnych úkonov vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, týkajúce sa domu, spoločných časti, spoločných zariadení a príslušenstva domu a zastavaného a priľahlého pozemku a z právnych úkonov, týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru. Zabezpečenie sa týka najmä pohľadávok finančného charakteru, vzniknutých povinnosťou úhrad za prevádzku, opravy a údržbu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu a pozemku alebo platieb za dodávku služieb, súvisiacich s užívaním bytu a nebytového priestoru, ako aj náhrad škôd, ktoré spôsobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru alebo osoby užívajúce byt alebo nebytový priestor na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu alebo pozemku. Účelom zriadenia záložného práva priamo v zákone, je jednak pôsobiť prevenčne na vlastníkov bytov a nebytových priestorov s cieľom riadneho a včasného plnenia si zákonných a zmluvných povinností a jednak ochrana ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov voči neplneniu si povinností jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, prípadne ďalších osôb užívajúcich byt alebo nebytový priestor. Samotné zabezpečenie pohľadávky záložným právom spočíva v tom, že ak si dlžník nesplní svoju povinnosť riadne a včas, má spoločenstvo alebo ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ako záložní veritelia, právo domáhať sa uspokojenia pohľadávky zo zálohu, teda bytu alebo nebytového priestoru. Väčšina zmlúv o prevode vlastnítva bytov a nebytových priestorov, ktoré uzatvárajú obce, či iní vlastníci bytových domov s nájomcami bytov, obsahujú informáciu o vzniku záložného práva. Ak by ju aj neobsahovali, dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru do katastra nehnuteľností, záložné právo vznikne zo zákona a zapisuje sa do katastra nehnuteľností.