ZISTENIE TECHNICKÉHO STAVU BYTU PRI JEHO PREVODE

Z listu čitateľa.

Miestny úrad nám predložil na preštudovanie zmluvu o prevode vlastníctva bytu. K jej zneniu sme v dodatku k zmluve uviedli požiadavku na poskytnutie písomnej správy o súčasnom technickom stave domu, a že v tomto stave ho preberáme a kupujeme. V dodatku sme uviedli, že ak nám písomná správa o aktuálnom technickom stave domu nebude poskytnutá, že všetky závady, ktoré sa vyskytnú po podpise zmluvy, nie sú predmetom zmluvy o prevode vlastníctva bytu a budeme ich kvalifikovať ako skryté závady v zmysle Občianského zákonníka.

Miestny úrad zaujal k nášmu dodatku negatívne stanovisko. Vo svojom liste uviedol, že kupujúci musí požiadať o vypracovanie znaleckého posudku domu, resp. bytu a znášať náklady na jeho vypracovanie. V liste ďalej uviedli, že v zákone NR SR č.182/93 Z.z. v znení neskorších úprav je zakotvená zásada, že osobitná právna úprava vlastníckych a iných majetkových práv a povinností vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov upravená týmto zákonom, má prednosť pred úpravami obsiahnutými v Občianskom zákonníku a iných občiansko právnych predpisoch, týkajúcich sa nehnuteľností, a preto nie vraj dôvod odvolávať sa na Občiansky zákonník.

Je tento postoj Miestneho úradu správny a zodpovedá zneniu a duchu predmetných zákonov? Nemáme ako budúci vlastníci bytu nárok na bezplatnú písomnú správu o súčasnom technickom stave domu /bytu/? Technický stav domu má predsa MÚ ako doterajší vlastník sledovať /cez poverenú organizáciu/ a priebežne zabezpečovať potrebné opatrenia.
Ako máme postupovať ďalej?

Odpoveď

Technický stav domu, bytu alebo nebytového priestoru v dome je samozrejme veľmi dôležitým kritériom pre rozhodovanie nájomcov bytov a nebytových priestorov o tom, či požiadajú o prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome a či uzavrú zmluvu o prevode vlastníctva. Technický stav domu, bytu alebo nebytového priestoru v dome môže ovplyvniť rozhodovanie nájomcu bytu či nebytového priestoru aj o tom či navrhovaná cena za prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru je primeraná alebo či technický stav domu, bytu alebo nebytového priestoru, nebude znamenať pre nadobúdateľa v budúcnosti neprimerané finančné zaťaženie. Zákonodárca pri prijímaní zákona, ktorý mal upraviť právny rámec a podmienky pre privatizáciu bytového fondu uvažoval samozrejme s tým, že nájomcovia bytov a nebytových priestorov majú mať možnosť byť informovaní o technickom stave bytu alebo nebytového priestoru a majú mať možnosť sa so znalosťou veci rozhodnúť, či o prevod bytu alebo nebytového priestoru požiadajú, resp. či budú súhlasiť s navrhovanou cenou. Preto zákon NR SR č. 182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vo svojom utanovení § 5 odst.1 písm.f, upravil právo nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome na vypracovanie znaleckého posudku na zistenie technického stavu bytu alebo nebytového priestoru s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších 12 mesiacoch. Právo, vyplývajúce pre nadobúdateľov bytov alebo nebytových priestorov z citovaného ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov znamená, že relevantný vlastník domu /bytu/, prevádzajúci byt, či nebytový priestor, je na základe požiadavky nadobúdateľa povinný zabezpečiť, aby príslušný znalec vyhotovil posudok na zistenie technického stavu bytu alebo nebytového priestoru. Zistenia znalca sú v takom prípade podstatnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru. Ak by nadobúdateľ preukázal, že o zistenie technického stavu bytu, či nebytového priestoru požiadal a predložená zmluva o prevode vlastníctva bytu, či nebytového priestoru by neobsahovala popis technického stavu bytu alebo nebytového priestoru a popis opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších 12 mesiacoch, nadobúdateľ by takúto zmluvu zrejme neuzavrel. Ak by ju aj uzavrel, bola by takáto zmluva absolútne neplatným právnym úkonom v zmysle ustanovenia § 39 Občianského zákonníka.

Zákon č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení platnom do 1.augusta 1995, neupravoval problematiku znášania nákladov, súvisiacich s prevodmi vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Neupravoval ani problematiku znášanie nákladov na vypracovanie znaleckého posudku na zistenie technického stavu bytu alebo nebytového priestoru. Kedže chýbajúca právna úprava spôsobovala v praxi problémy, zákonodárca riešil túto problematiku v rámci novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá bola prijatá zákonom č.151 z 23.júna 1995 a publikovaná v Zbierke zákonov SR v čiastke č.51 ročníka 1995. Novela nadobudla účinnosť dňa 1.augusta 1995. Novela doplnila ustanovenie § 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestzorov o nový odst.6 , podľa ktorého náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru znáša predávajúci a znalečné znášajú pomerne tí nadobúdatelia, ktorí o znalecký posudok požiadali.

V súvislosti s vyhotovením znaleckého posudku na zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru je potrebné poznamenať, že zistenie prípadných nedostatkov, vyžadujúcich vykonanie opráv, nezakladá pre nadobúdateľov bytov a nebytových priestorov právo na vykonanie opráv, či výmenu sanitárnych zariadení a pod. Zistenie potreby opráv, môže mať vplyv len na rozhodovanie o kúpe alebo pre dohodovanie ceny bytu alebo nebytového priestoru.

Doterajšie znenie odpovede vychádza zo skutkového stavu, označeného pisateľom listu v tom, že právny problém vznikol v čase a v súvislostiach, keď nájomca-nadobúdateľ bytu už rokuje o uzavretí zmluvy o prevode vlastníctva bytu podľa zákona č.182/93 Z.z. v znení neskorších predpisov a o jej obsahu. V tom čase a v súvislosti s uzavretím zmluvy o prevode vlastníctva bytu a jej obsahu, aj čo do vymedzenia technického stavu bytu, má nadobúdateľ bytu možnosť využiť len právo vyplývajúce z ustanovenia § 5 odst.1 písm.f zákona č.182/93 Z.z. v znení neskorších predpisov a požiadať o vyhotovenie znaleckého posudku na zistenie technického stavu bytu, a to na svoje náklady. Uvedené však neznamená, že pisateľ ako nájomca nemal možnosť počas celej doby nájomného vzťahu využiť svoje oprávnenia nájomcu bytu, vyplývajúce najmä z ustanovení §§ 685-716 Občianského zákonníka, ktoré sú osobitnými ustanoveniami o nájme bytu, z obsahu nájomnej zmluvy, domového poriadku, či iných všeobecne záväzných právnych predpisov alebo dokumentov upravujúcich nájomné a iné práva, súvisiace s užívaním bytu a oboznámiť sa s technickým stavom bytu, resp.požadovať odstránenie tých závad, ktoré bránia riadnemu užívaniu bytu, prípadne si ich mohol nechať odstániť a náhradu nákladov požadovať od prenajímateľa.

Čo sa týka vzťahu Občianského zákonníka a zákona č.182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ide o vzťah špeciálneho právneho predpisu ku všeobecnému právnemu predpisu. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je vo vzťahu k Občianskému zákonníku špeciálnym právnym predpisom, ktorý upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v obytnom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. Uvedené znamená, že ustanovenia Občianského zákonníka sa použijú len vtedy, ak právna úprava nie je obsiahnutá v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vyplýva to z ustanovenia § 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Vychádzajúc z uvedeného skutkového a právneho stavu veci, možno na otázky z listu čitateľa odpovedať takto.

1.
Vlastník domu /bytu/, nie je v súvislosti s uzatváraním zmluvy o prevode vlastníctva bytu podľa zák.č.182/93 Z.z. v znení zmien, povinný predkladať nadobúdateľovi bytu bezplatnú písomnú správu o technickom stave domu /bytu/. Na tom nič nemení skutočnosť, že vlastník domu je povinný poznať technický stav domu v konkrétnom čase. Takúto informáciu však podať môže, a to spôsobom, ktorý si zvolí.

2.
Obsahovou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu musí byť zistenie technického stavu bytu s uvedením opráv, ktoré treba vykonať v najbližších 12 mesiacoch podľa znaleckého posudku, ak o jeho vypracovanie nadobúdateľ požiada na svoje náklady /pomerné náklady, ak požiada viac nadobúdateľov/. Obsahovou náležitosťou zmluvy však nemusí byť písomná správa vlastníka domu o technickom stave domu. Ak vlastník domu /bytu/ protinávrh zmluvy s požiadavkou na písomnú správu akceptovať nebude, ku vzniku zmluvy nedôjde.

3.
Neposkytnutie písomnej správy o technickom stave domu/ bytu/ ich vlastníkom pri uzatváraní zmluvy o prevode vlastníctva bytu, nezakladá budúcim vlastníkom bytu práva zo zodpovednosti za vady /skryté/ domu, bytu.

4.
Stanovisko Miestneho úradu - aj keď poznáme jeho obsah len spostredkovane čitateľom- možno v princípe považovať za správné, aj keď mohlo byť zrejme obsažnejšie, úplnejšie a presnejšie tak, aby presvedčilo nadobúdateľov bytov. Nie je v rozpore s Občianským zákonníkom a zákonom o vlastníctva bytov a nebytových priestorov.

copyright © 2002 Werner & partneri
All rights reserved